Wie in Nederland een woning koopt, is meestal gewend aan een model waarin de notaris een uitgebreide rol speelt in de transactie, inclusief coördinerende en juridische controlefuncties. In Spanje is het notariaat anders. Dit artikel biedt een algemene uitleg over de rol van de notaris bij de aankoop van onroerend goed in Spanje, zonder in te gaan op advies over concrete gevallen.
De notaris in Spanje: onpartijdige ambtenaar
De notaris in Spanje is een door de staat benoemde ambtenaar wiens taak het is om openbare akten te bekrachtigen en de inhoud ervan te waarborgen.
Zijn rol is gericht op de authenticiteit van het document en de naleving van de wettelijk vastgestelde formele vereisten. De notaris handelt onpartijdig ten opzichte van de partijen en vertegenwoordigt de belangen van geen van hen. Hij controleert de identiteit van de partijen, hun handelingsbekwaamheid en de wettigheid van de gedocumenteerde handeling, en zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt zodra de akte is ondertekend, tenzij daarin anders is overeengekomen.
Hij oefent dus geen functies uit op het gebied van strategie of privéadvies met betrekking tot de particuliere belangen van elke betrokken partij, noch controleert hij zaken die betrekking hebben op de fysieke toestand van het onroerend goed, de geschiedenis van de stedenbouwkundige legaliteit en de strategieën voor fiscale efficiëntie van de betrokken partijen, zoals bijvoorbeeld de beslissing om te investeren als natuurlijke persoon of via een buitenlandse vennootschap of door een nieuwe Spaanse vennootschap op te richten, wat allemaal voorafgaand advies vereist, dat altijd en noodzakelijkerwijs voorafgaat aan de ondertekening van de openbare akte bij de notaris, die zich zal beperken tot het controleren van de wettigheid van de handeling en of het onroerend goed in het kadaster toebehoort aan degene die verkoopt, of het correct is beschreven en vrij is van officiële lasten.
Dit model verschilt van dat van andere Europese rechtsstelsels, waarin de notaris bredere taken kan vervullen op het gebied van advies of particuliere coördinatie van de transactie.
Algemene taken van de notaris bij een koop-verkooptransactie
1. Identificatie van de partijen
De notaris verifieert de identiteit van de verschijnende partijen aan de hand van officiële documenten en, indien van toepassing, de vertegenwoordiging door middel van notariële volmachten, evenals de toereikendheid daarvan.
2. Bekrachtiging van de openbare akte
De notaris bekrachtigt de openbare koopakte, die in het Spaans wordt opgesteld en het formele document vormt voor de overdracht van het onroerend goed.
De akte bevat onder andere de identificatie van de partijen, de beschrijving van het onroerend goed en de belangrijke verklaringen die zij ter plekke afleggen; zoals bijvoorbeeld de prijs, de wijze van betaling en eventuele bijzondere bepalingen met betrekking tot de overdracht van het eigendom of de betaling van de prijs.
3. Controle van het kadaster op het moment van ondertekening
Voorafgaand aan de ondertekening vraagt de notaris actuele kadastrale informatie over het onroerend goed op.
Deze controle geeft de registratiesituatie op dat specifieke moment weer, wat overeenkomstig artikel 34 van de Hypotheekwet garandeert dat de koper beschermd is indien hij van degene die als ‘eigenaar’ in het register staat vermeld, het onroerend goed heeft gekocht dat in het register wordt beschreven, en uitsluitend met de lasten die het register op het exacte moment van ondertekening vermeldt.
Het is een uitwisseling van elektronische informatie in realtime tussen de notaris en het register die deze drie omstandigheden op het moment van ondertekening garandeert. Zodra de akte is ondertekend, dient de notaris deze, eveneens elektronisch, in om het Kadaster te ‘blokkeren’ door aan te geven dat de verkoper niet langer eigenaar is, waardoor wordt voorkomen dat nieuwe verkopen of hypotheken van degene die heeft verkocht in het Kadaster worden opgenomen, en fraude in die zin wordt voorkomen (zoals de dubbele verkoop van onroerend goed of de verkoop van andermans eigendom)
4. Bewijs van de betalingswijze – Escrow-rekening
De notaris legt in de akte vast op welke wijze de betaling van de prijs plaatsvindt, in overeenstemming met de verstrekte documentatie en hetgeen door de partijen ter plaatse is verklaard, waarbij hij, in overeenstemming met de regelgeving inzake fraudepreventie en het witwassen van geld, de wijze van betaling van de prijs controleert, evenals de legale herkomst en bestemming van de gebruikte middelen.
Om de voorlopige onderhandelingen en het onderhandelingsproces en de daaropvolgende ondertekening van de akte te vergemakkelijken, kunnen de partijen de notaris soms verzoeken om de gehele of een deel van de prijs, evenals de kosten, uitgaven en belastingen daarvan, in bewaring te nemen door het notariaat zelf. Dat depotbewijs vereist noodzakelijkerwijs een vertrouwelijke controle tussen de notaris en de cliënt die erom verzoekt, om de finaliteit van het depot en de rechtmatigheid van de herkomst van de te deponeren middelen te verifiëren, in overeenstemming met de Europese regelgeving, zowel op bancair gebied als ter voorkoming van fraude en witwassen.
Het wordt altijd aangeraden om, voordat u de transactie in opdracht geeft, informatie op te vragen over de voorafgaande procedure van de storting bij de notaris, de te verstrekken documentatie en de kosten daarvan. Houd er rekening mee dat de notaris, in zijn notariële functie, niet optreedt als particulier beroepsbeoefenaar, maar als ambtenaar van de Spaanse staat, gedekt door de ambtenarenverzekering, en bij die handeling de Spaanse staat zelf vertegenwoordigt
5. Voorlezing en toelichting van de akte
De notaris leest de akte voor en licht de inhoud ervan toe aan de partijen op het moment van ondertekening.
Wanneer een van de partijen de Spaanse taal niet begrijpt, kan gebruik worden gemaakt van taalkundige ondersteuning of vertaling om het begrip van de inhoud tijdens de notariële handeling te vergemakkelijken.
6. Formaliteiten na de ondertekening
Na de ondertekening kan de akte worden ingediend bij het Kadaster, het Handelsregister of het Burgerlijk Register en worden meegedeeld aan de Belastingdienst overeenkomstig de wettelijk vastgestelde procedures. Indien u wenst dat de notaris zelf deze formaliteiten coördineert, vraag dan altijd informatie over de benodigde documentatie die u moet aanleveren, evenals over de kosten, procedures en termijnen die hiervoor nodig zijn. Aspecten die geen deel uitmaken van de notariële functie
Algemene functie van een Spaanse notaris
In het algemeen adviseert de notaris alleen en waarborgt hij de goede afloop van de “openbare” structurele transactie, waarbij hij de correcte overdracht van het eigendom en de correcte betaling van de prijs garandeert, en informeert hij over de overige bijkomende verplichtingen die voor de partijen voortvloeien uit de akte, op volledig onpartijdige wijze. In geen geval neemt hij taken op zich die betrekking hebben op juridisch advies aan een van de partijen (het uitstippelen van een particuliere strategie voor de partijen, particuliere, fysieke of stedenbouwkundige controles, particuliere overeenkomsten voorafgaand aan of gelijktijdig met de ondertekening, controle van architectonische aard of de persoonlijke fiscale status van de betrokkenen en advies over de vormgeving daarvan, opties voor publieke of private financiering of advies over de fiscaal of commercieel meest voordelige opties voor de belangen van elke partij) ) noch voert hij bepaalde controles uit met betrekking tot het onroerend goed of de economische situatie van de transactie, zoals:
- Stedenbouwkundige of historische situatie van vergunningen van het onroerend goed
- Het bestaan van bewoners of niet-geregistreerde bezitssituaties
- De marktwaarde van het onroerend goed
- Openstaande gemeenschappelijke schulden of gemeentelijke belastingen
- De persoonlijke fiscale gevolgen van de transactie
- De behartiging van de belangen van een van de partijen ten opzichte van de andere…
Deze kwesties kunnen worden geanalyseerd door andere bij de transactie betrokken professionals (zoals technici, architecten, ingenieurs, advocaten of fiscale of financiële adviseurs) en soms wordt zelfs aangeraden om zowel in Spanje als in het land van herkomst een soortgelijk team in te schakelen om alle fiscale en financiële details van de transactie te controleren. Algemene verschillen tussen notariële systemen
In sommige Europese rechtsstelsels kan de notaris een bredere rol spelen bij de structurering en het toezicht op de transactie. In Spanje is de notariële functie gericht op de authenticatie van het openbaar document en de verificatie van de wettelijke vereisten die nodig zijn voor de formele geldigheid ervan.
Keuze van de notaris
In Spanje kunnen de partijen vrij een notaris kiezen binnen de grenzen die door de toepasselijke regelgeving zijn vastgesteld. De notaris heeft in de regel GEEN territoriale bevoegdheid en kan fysiek of digitaal documenten opstellen met betrekking tot onroerend goed dat zich overal in Spanje bevindt. Met de nodige internationale legalisaties, in de rest van Europa en de rest van de wereld, en voor elke natuurlijke of rechtspersoon, ongeacht nationaliteit of woonplaats in de wereld, met de nodige identificatie en formaliteiten zoals vastgelegd in de geldende regelgeving en die in andere blogberichten wordt besproken.
Veelgestelde vragen
Kan de koper in Spanje de notaris kiezen?
Ja, binnen de toepasselijke regelgeving, aangezien dit in de eerste plaats een recht van de koper is.
Is de notaris verantwoordelijk voor alle aspecten van de koop?
De rol van de notaris heeft betrekking op de legalisatie van het openbare document en de wettelijke vereisten van de akte, in overeenstemming met de geldende regelgeving, waarbij de staat zelf, via het Spaanse ministerie van Justitie, verantwoordelijk is voor het notariële handelen en alle gevolgen daarvan, gezien het karakter van de Spaanse notaris als overheidsambtenaar.
Hoe lang duurt de ondertekening van een koopakte?
De duur hangt af van de complexiteit van de akte en het aantal betrokken partijen.
Wat zijn de notariskosten?
De notaristarieven in Spanje worden geregeld door staatswetgeving en zijn afhankelijk van de waarde van de transactie.
Vragen over het kopen van een woning op Ibiza?
Neem gerust contact met ons op. Wij begeleiden Nederlandse kopers in hun eigen taal tijdens het volledige notariële proces op Ibiza. Je kunt ook onze pagina’s raadplegen over de notariële volmacht en het Spaans testament als onderdeel van je voorbereiding.