Services
Hypotheekakte op Ibiza
wat u moet weten als Nederlandse koper
Een woning kopen op Ibiza is voor veel Nederlanders een grote stap en een hypotheek maakt die stap voor velen haalbaar. Maar een Spaanse hypotheek werkt anders dan een Nederlandse. De voorwaarden, de procedure en de betrokken partijen verschillen wezenlijk, en de hypotheekakte is een zelfstandig notarieel document dat los van de koopakte wordt gepasseerd.
Of u nu financiert via een Spaanse bank, een Nederlandse bank met een Spaans filiaal of een internationale geldverstrekker: de hypotheekakte moet worden opgesteld en ondertekend ten overstaan van een Spaanse notaris, en wordt vervolgens ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister. Wij begeleiden u door dit proces in het Nederlands. Zorgvuldig, transparant en volledig afgestemd op uw situatie.
Wat is een Spaanse hypotheekakte?
Een Spaanse hypotheekakte (escritura de hipoteca) is het notariële document waarin de leningsovereenkomst tussen u en de geldverstrekker formeel wordt vastgelegd. Hierin staan onder meer de hoogte van de lening, de looptijd, het rentepercentage, de aflossingsvorm en de voorwaarden waaronder de hypotheek kan worden opgeëist.
In Spanje is de hypotheekakte een volledig zelfstandig document. Los van de koopakte. Beide akten worden doorgaans op dezelfde dag gepasseerd, maar zijn juridisch afzonderlijke instrumenten. Pas na ondertekening van beide akten en inschrijving in het eigendomsregister is de transactie volledig rechtsgeldig en is de hypotheek gevestigd op het pand.
De rol van de notaris bij de hypotheekakte
De notaris vervult bij de Spaanse hypotheekakte een dubbele rol. Enerzijds is de notaris verantwoordelijk voor de juridisch correcte vastlegging van de leningsovereenkomst en de verificatie van alle betrokken partijen. Anderzijds heeft de notaris sinds de inwerkingtreding van de Spaanse Hypotheekwet (Ley 5/2019) een uitdrukkelijke informatieplicht jegens de koper.
Dit betekent dat u als koper verplicht bent de notaris te bezoeken vóór de ondertekening van de hypotheekakte, zonder de aanwezigheid van de bank, om te bevestigen dat u de inhoud van de akte begrijpt en akkoord gaat met de voorwaarden. Dit voorafgaande gesprek, de zogenoemde acta previa, is een wettelijk verplichte stap en kan niet worden overgeslagen.
Als Nederlandstalige notaris op Ibiza zorgen wij ervoor dat u dit gesprek volledig in uw eigen taal kunt voeren en dat u de akte begrijpt voordat u ondertekent.
Benodigde documentatie voor de hypotheekakte
Voor het passeren van de hypotheekakte heeft de notaris de volgende documenten nodig:
-
-
-
-
- Geldige identiteitsbewijzen van alle hypotheeknemers (paspoort of Europese identiteitskaart)
- NIE-nummer van alle buitenlandse hypotheeknemers
- Getekende koopovereenkomst (contrato de arras of contrato de compraventa)
- Hypotheekaanbod van de geldverstrekker (oferta vinculante / FEIN) dit document moet minimaal tien dagen vóór de ondertekening bij de notaris worden aangeleverd
- Europees Gestandaardiseerd Informatiedocument (ESIS) het standaard informatiedocument over de hypotheekvoorwaarden
- Bewijs van inkomen en financiële draagkracht, zoals gevraagd door de geldverstrekker
- Taxatierapport van het te bezwaren onroerend goed, opgesteld door een erkend taxateur
- Recente nota simple van het onroerend goed (uittreksel uit het eigendomsregister)
- Bewijs van lopende opstalverzekering, indien vereist door de geldverstrekker
- Volmacht indien een van de hypotheeknemers niet persoonlijk aanwezig kan zijn
-
-
-
Het proces van de hypotheekakte
stap voor stap
Stap 1 — Hypotheekaanvraag en goedkeuring
U dient een hypotheekaanvraag in bij een Spaanse of internationale geldverstrekker. Na beoordeling van uw financiële situatie en een taxatie van het pand ontvangt u een bindend hypotheekaanbod (FEIN). Dit aanbod is gedurende minimaal tien dagen geldig. De wettelijk voorgeschreven bedenktijd.
Stap 2 — Aanlevering van documentatie bij de notaris
De bank levert minimaal tien dagen vóór de geplande ondertekening alle relevante documenten aan bij de notaris. Dit is een wettelijke verplichting onder de Spaanse Hypotheekwet. De notaris controleert de documenten en bereidt de akte voor.
Stap 3 — Verplicht voorafgaand gesprek met de notaris
(acta previa)
Vóór de ondertekening bent u als koper verplicht de notaris afzonderlijk te bezoeken, zonder vertegenwoordiger van de bank. De notaris legt u de inhoud van de hypotheekakte uit, beantwoordt uw vragen en stelt vast dat u de voorwaarden begrijpt en vrijwillig akkoord gaat. Dit gesprek wordt vastgelegd in een notariële verklaring.
Stap 4 — Ondertekening van de hypotheekakte
Op de dag van de overdracht worden doorgaans eerst de koopakte en vervolgens de hypotheekakte ondertekend. De geldverstrekker is bij de ondertekening van de hypotheekakte vertegenwoordigd door een gemachtigde. Na ondertekening door alle partijen is de hypotheek notarieel gevestigd.
Stap 5 — Inschrijving in het eigendomsregister
De hypotheekakte wordt ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Pas na inschrijving is de hypotheek ook juridisch afdwingbaar jegens derden en is de transactie volledig afgerond.
Kosten van een Spaanse hypotheekakte,
wie betaalt wat?
Sinds de inwerkingtreding van de Spaanse Hypotheekwet in 2019 zijn de kosten bij het afsluiten van een hypotheek duidelijker verdeeld tussen koper en geldverstrekker. De belangrijkste kostenposten zijn:
-
-
-
-
- Notariskosten hypotheekakte — worden sinds 2019 volledig gedragen door de geldverstrekker
- Inschrijvingskosten eigendomsregister — eveneens voor rekening van de geldverstrekker
- Taxatiekosten — komen doorgaans voor rekening van de koper
- Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD) — wordt sinds 2019 betaald door de geldverstrekker
- Notariskosten koopakte — komen voor rekening van de koper
-
-
-
Wij geven u vooraf een volledig overzicht van de kosten die in uw specifieke situatie op u van toepassing zijn.
Bestaande hypotheek doorhalen bij verkoop
Verkoopt u een woning op Ibiza waarop nog een hypotheek rust? Dan dient deze hypotheek te worden doorgehaald (cancelación de hipoteca) voordat of gelijktijdig met de overdracht aan de nieuwe eigenaar. Ook de doorhaling van een hypotheek vereist een notariële akte en inschrijving in het eigendomsregister.
In de praktijk worden de koopakte, de nieuwe hypotheekakte en de doorhalingsakte van de bestaande hypotheek doorgaans op dezelfde dag gepasseerd. Wij coördineren dit proces voor u en zorgen voor een soepele en gelijktijdige afhandeling van alle akten.
Veelgestelde vragen over de hypotheekakte op Ibiza
Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen bij een Spaanse bank?
Ja, dat is mogelijk. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, doorgaans tot een maximum van 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde van het pand. De exacte voorwaarden verschillen per geldverstrekker en zijn afhankelijk van uw financiële situatie. Wij verwijzen u graag door naar een gespecialiseerde hypotheekadviseur op Ibiza.
Wat is de acta previa en waarom is die verplicht?
De acta previa is een verplicht voorafgaand gesprek tussen u en de notaris, zonder aanwezigheid van de bank. De notaris legt u de hypotheekvoorwaarden uit en stelt vast dat u de akte begrijpt voordat u ondertekent. Dit is een wettelijke verplichting onder de Spaanse Hypotheekwet van 2019 en kan niet worden overgeslagen.
Moet ik persoonlijk aanwezig zijn bij het passeren van de hypotheekakte?
In beginsel wel, omdat de acta previa persoonlijke aanwezigheid vereist. In bepaalde gevallen kan echter een volmacht worden verleend voor de ondertekening van de hypotheekakte zelf. Wij adviseren u over de mogelijkheden in uw specifieke situatie.
Hoe lang duurt het proces van hypotheekaanvraag tot ondertekening?
De doorlooptijd is sterk afhankelijk van de geldverstrekker en de volledigheid van de aangeleverde documentatie. Gemiddeld dient u rekening te houden met vier tot acht weken tussen hypotheekaanvraag en ondertekening. De wettelijke bedenktijd van tien dagen na ontvangst van het bindende aanbod maakt deel uit van deze periode.
Wat gebeurt er als ik de hypotheek niet meer kan betalen?
In dat geval kan de geldverstrekker een executieprocedure starten waarmee het pand via een openbare veiling kan worden verkocht om de schuld te voldoen. Spaans hypotheekrecht kent specifieke regels rondom executie en de positie van de schuldenaar. Wij adviseren u bij vragen hierover door te verwijzen naar een gespecialiseerde Spaanse advocaat.
Kan ik mijn Spaanse hypotheek vervroegd aflossen?
a, maar hier kunnen kosten aan verbonden zijn afhankelijk van het type hypotheek en de voorwaarden in uw akte. Onder de Spaanse Hypotheekwet van 2019 zijn de vergoedingen voor vervroegde aflossing aan maxima gebonden. Raadpleeg uw geldverstrekker voor de specifieke voorwaarden in uw contract.
Hulp nodig bij uw hypotheekakte op Ibiza?
Wij begeleiden u door de volledige procedure, van de eerste documentencheck tot de definitieve inschrijving in het eigendomsregister. In het Nederlands, met kennis van de Spaanse hypotheekwetgeving en de lokale praktijk op Ibiza.
Neem contact op voor een afspraak of stel uw vraag direct via ons contactformulier.
Over ons
Persoonlijke aandacht in het Nederlands, en maximaal gemak en flexibiliteit voor notariële akten, zowel persoonlijk als op afstand, in overeenstemming met de geldende Europese regelgeving.